Мансарда как инструмент реконструкции
Несмотря на очевидную выгоду, получаемую при устройстве в системе скатной крыши эксплуатируемых помещений, мансарды в России долгое время оставались невостребованными. Внедрение технологий мансардного строительства в отечественную архитектурно-строительную практику началось лишь лет 8 назад. Очевидно, пришло понимание того, что в условиях дефицита пригодных под застройку городских земель и постоянно растущей потребности в жилых и офисных площадях надстройка мансардных этажей - единственная возможность достаточно быстро получить прибавку столь необходимых квадратных метров, оставаясь при этом в существующих границах города.
Мансарда как инструмент реконструкции
В настоящее время отработка наиболее рациональных схем реконструкции существующего фонда недвижимости, предусматривающих надстройку мансардных этажей, ведется повсеместно. Причем наибольшей популярностью подобные проекты пользуются в городах Центрально-Европейского региона и Поволжья. Москва же, практически исчерпавшая на сегодняшний день резерв свободных территорий, достаточно медленно застраивает пустующие чердаки и плоские кровли.
Найти объяснение данному феномену и ответить на ряд других вопросов мы попросили специалистов, имеющих самое непосредственное отношение к мансардному строительству:
Дудина Михаила Викторовича -генерального директора компании «Центр строительства мансард»;
Кулешова Алексея Васильевича -коммерческого директора компании «БРААС ДСК-1»;
Бацагина Владимира Сергеевича руководителя департамента развития компании «БРААС ДСК-1».
«TM.RU»: Почему регионы, в отличие от Москвы, с большей готовностью наращивают этажность существующих зданий за счет надстройки мансард?
Дудин М.В.: Каждый город по-своему решает проблемы нехватки жилья и реновации эксплуатируемых зданий. В Москве приоритетным направлением общегородской программы реконструкции существующего жилищного фонда является снос объектов пятиэтажной застройки первого периода индустриального домостроения с последующим строительством на их месте многоэтажек. В регионах позволить себе такого практически не могут, поскольку в небольших городах отсутствует переселенческий фонд. Именно поэтому перед нами в свое время и была поставлена задача: разработать технологию, которая позволяла бы производить реконструкцию устаревших пятиэтажек без отселения жителей.
С задачей мы успешно справились, и, начиная с 1999 года, применяем в строительной практике разработанную на основе лучших, проверенных в эксплуатации конструктивных решений, комплектную систему ЦСМ, элементы несущего каркаса которой изготавливаются из гнутого оцинкованного профиля повышенной жесткости. В структуре подкровельного пирога используются материалы, занимающие по соотношению цена-качество лидирующие позиции на строительном рынке. Защитно-декоративные функции в системе выполняет кровельное покрытие из натуральной черепицы «БРААС ДСК-1», срок службы которой составляет более 100 лет.
«TM.RU»: Другие кровельные материалы вы даже не пытались применять?
Дудин М.В.: Почему же? Такие попытки предпринимались. Лет 5-6 назад, в период поиска оптимальных конструктивных решений, мы пробовали применять металлическую и полимерно-битумную черепицу. Однако в процессе эксплуатации данные материалы показали себя, мягко говоря, не очень хорошо, поэтому мы стараемся их не использовать.
«TM.RU»: А если проектом предусмотрена, например, мягкая кровля, и заказчик по той или иной причине не согласится ее заменить на натуральную черепицу, скажем, под предлогом того, что последняя дороже? Ведь ни для кого не секрет, что в большинстве случаев свой отказ от использования в проекте данного кровельного материала застройщики мотивируют именно его финансовой недоступностью.
Бацагин B.C.: С клиентами, которые говорили: «Мы не можем себе позволить цементно-песчаную черепицу, потому что она дорогая», - нам приходилось иметь дело. «Большая цена» и «большой вес» -вот два самых распространенных относительно черепицы «БРААС» заблуждения. В том, что это действительно заблуждение, Вы сейчас убедитесь.
Начну с вопроса о цене. Надо сказать, что миф о большой цене цементно-пес-чаной черепицы родился не на пустом месте. Дело в том, что многие при сравнении ценовых характеристик различных кровельных систем ориентируются лишь на стоимость квадратного метра покрытия. При таком подходе действительно получается, что черепица «БРААС» дороже других материалов. Мы же не устаем повторять, что объективное представление о стоимости той или иной кровельной системы можно получить только в том случае, если за критерий оценки принимается стоимость квадратного метра готовой крыши, которая складывается из стоимости всех компонентов системы и затрат на производство кровельных работ.
Чтобы раз и навсегда закрыть эту тему, мы решили подсчитать, во что выльется строительство крыши несложной конструкции при использовании мягкой кровли, цементно-песчаной и металлической черепицы. Оказалось, что разница в стоимости одного квадратного метра составляет полдоллара. Так что отказ от применения черепицы «БРААС» - путь кажущейся экономии.
Теперь, что касается «весовой категории» нашего материала. Сравним некоторые числа. Вес одной цементно-песчаной черепичной плитки составляет 4,2 кг. На поверхности площадью 1 м2 можно уложить около 10 таких плиток. Следовательно, 1 м2 покрытия весит 42 кг. Однако при расчете несущей способности стропил помимо собственного веса кровельного материала учитываются снеговая и ветровая нагрузки (на 1 м2 горизонтальной проекции крыши). В районе Москвы снеговая нагрузка составляет 180 кг/м2, а ветровая - 23 кг/м2. Просуммировав все числа получаем 245 кг/м2. То есть из общей расчетной нагрузки, воспринимаемой несущими конструкциями крыши, на долю черепицы приходится менее 20%. (Вес других кровельных материалов при тех же ветровых и снеговых нагрузках составляет примерно 228-232 кг/м2).
Еще меньше стоит беспокоиться по поводу нагрузок на фундаменты. Разница в нагрузках при использовании черепицы по сравнению с другими кровельными материалами незначительна. Для двухэтажного здания она может не превышать 1,5%.
«TM.RU»: Нетрудно заметить, что мансардные этажи чаще всего появляются на административных объектах, а вот жилые здания с мансардой можно по пальцам пересчитать. Как Вы считаете - почему?
Дудин М.В.: Дело в том, что строить мансарды над жильем - очень неблагодарная работа. И до тех пор, пока расходы на реализацию подобных проектов будут покрываться исключительно за счет отчислений инвестора, надеяться на то, что в скором времени начнется тотальная реконструкция существующего жилищного фонда, по меньшей мере, наивно. Заметного увеличения объемов строительства благоустроенного мансардного жилья в домах первых массовых серий можно ожидать лишь в том случае, если городские жилищные организации управления, отвечающие за «коммуналку», возьмут на себя хотя бы часть расходов на капитальный ремонт инженерных сетей и утепление фасадов, а инвестор будет финансировать только строительство мансарды, ремонт подъездов и благоустройство придомовых территорий.
Сегодня гораздо проще и выгоднее надстраивать административные здания, поскольку у каждого из них есть собственник, который четко знает, что ему надо и готов за это платить. Его не могут испугать расходы на замену изношенных коммуникаций, отделку фасадов и т.п. Он прекрасно понимает, что после реконструкции класс здания повысится, а стало быть, возрастет стоимость аренды вводимых в эксплуатацию мансардных помещений, что ему только на руку.
«TM.RU»: Что Вам известно о судьбе «ногинского» проекта? Того самого, о котором шла речь на заседании круглого стола «Современный взгляд на мансарду» (см. статью, подготовленную по материалам состоявшейся дискуссии, в «TM.RU» №5(46)/2006). Строительный сезон заканчивается. Удалось ли участникам проекта реализовать задуманное?
Кулешов А.В.: К сожалению, на пути к реализации данного проекта возникли некоторые препятствия. Дело в том, что среди владельцев квартир нашлись противники реконструкции. В принципе «проблемные» жители есть в каждом доме. Но если вдумчиво строить работу по подготовке общественного мнения, то риск возникновения конфликтных ситуаций удается сократить до минимума. В Ногинске надо было начинать с образования ТСЖ (товарищества собственников жилья). Тогда решение о реконструкции здания, принятое большинством голосов на общем собрании собственников жилья, имело бы юридическую силу, и никто из возражавших против реконструкции не смог бы оспаривать это решение в суде. Кстати, в большинстве Европейских стран решение о модернизации здания принимается 2/3 голосов собственников жилья.
PS: На сегодняшний день в Москве насчитывается более 30 млн м2 жилья, подлежащего реконструкции. К сожалению, это не предел, поскольку количество ветхих зданий увеличивается с катастрофической быстротой. Надеемся опыт, накопленный специалистами Центра строительства мансард и компании «БРААС ДСК-1», поможет решить проблему реновации хотя бы части из них.
